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桜舞う
雪が降って、風が吹き荒れ肩をすくめて歩いていましたが、もうすぐ 春です。
先日曽我の梅林へ行きましたが、日本人で良かったな ～ と あらためて感じました。
四季があり、少し足を伸ばせば 雪有 花有 です。
私の夢は、花を追いかけて日本を 端から端まで 旅すること。
オーロラを見ること、そして モンゴルの大地を駆け抜ける事 です。
叶いそうで なかなか難しいのですが
「願いはかなう。思いは届く」 を つぶやきながら そろそろコートを 洗濯に出しましょうか。
Ｈ。
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ＸＸＸ
こんにちわ Ｍです。
もう２月も終わり ３月ですねぇ。
３月といえば卒業・入学・進学と新しい道へと進む時期ですが、 また別れがあり悲しい季節ですネ。
今私が直面している事は、 親子で作成する先生へのお別れのお手紙です。
２月の初め頃に出された課題を、 締切５日前、 やっと重い腰を上げ、 提出しました！
絵を書くのが不得意な親子にとって、 このＡ４用紙両面に描く 課題は とても大変でした。
いかに絵を少なくするか・・・。
結局毎日頭を悩ませ、 片面はちぎり絵で飾る事にしました。 もう一面はお別れのあいさつ文で、
私も一言感謝の気持ちを・・・ と 考えている間に、
娘はいつの間にか調子付き私の書くスペースは消えていました・・・。
Ｍでした。
「作文」
今年は例年になく寒さが厳しく、 何度か雪景色を見る機会に恵まれました。
こんな寒さも、 花芽を持つ木々にとってはとても大切な事だそうです。
冬の間に“ぐ～ん”っ と冷える日が多いと花を咲かせる時に、 色濃く良い花色になり、 一気に花を咲かせるそうです。
今年はきっと富士森公園や浅川の河川敷の桜が例年にない綺麗な
花を咲かせてくれることでしょう。
只、 花粉症の私にとってスギもそうなのかしらと思うと少しツラクなりますが。。。（ＴＴ）
春の訪れが楽しみですネ。
初登場なので、 自分の事を少し。。。
私が この業界に足を踏み入れてから早いもので９年目。
「おばちゃんの不動産業奮闘記」 などという本がかけそうなくらい、 様々な経験を積ませて頂いております（笑）。
時には、 「え～！！（x_x）」 と思うようなこともありますが、 お客様と一緒に、 お客様の御希望に合った物件を探しあてた時には、 とても幸福な気持ちになります。
この達成感が 私をここまで続けさせたのかなと思います。
ベテラン と言われる様になればなるほど、 初心を忘れず 誠実さと真心の応対を 心がけようと思う今日この頃です。
次回は 沖縄旅行初体験リポートを お送り致します。
「この繁忙期に何を考えてるんだぁっ！！」 と他社ではおこられそうですが。。。
当社の社長は、 優しいので言いません。
「その分、 居る時に頑張りゃあいいよ！」 って言ってくれるんです（涙）。
Ｈでした。
「四方山話 初参入」
初めまして。
私は不動産業の 「ふ」 の字もわからないまま入社して8ヶ月、 勉強 勉強の毎日を過ごしています。
しかし、 あまり進歩がなく一緒に働いてくださっている方々。。。 ごめんなさい。。。
先日、 この作文を書く事となり、「えっ！？」。
いつもネットで 何気なく見ている文章を いざ 自分で書くとなると、
短文は頭に浮かんで来ますが、 長文で整えるとなると、 とても難しく、
おまけに 漢字まで忘れていて、 とても とても頭を抱えています！
でも、 勉強が出来る時間が あるというのは、 幸せな事なのかも。。。
今、 この作文を 書いていて 勉強させられました。
これからも 私が勉強した事、 文章にして行きますので、 次回も 読んで下さいね！
しかし、 次回は 何を書こうか。。。
もう頭を 悩ませています。
初心者Ｍでした。
「税金について」
今回は税金のお話です。
土地や建物の譲渡所得に対する税金は、他の所得とは区分して計算します。
又、長期か短期 （土地や建物を売った利の1月1日現在で所有期間が5年を超えるか、5年以下か） によっても
税率は異なります。
また、譲渡益や譲渡損失がある場合の特例もありますので適用要件を調べましょう。
【長期・短期の例】
平成19年中に譲渡した場合は、取得が平成13年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」、
平成14年1月1日以降であれば「短期譲渡所得」になります。
*所得税の基本税率は長期で15％短期で30％です*
譲渡価額 － （取得費+譲渡費用） － 特別控除（要件有） ＝ 課税譲渡所得
↓
購入代金・仲介手数料・測量費など直接要した費用
取得費の金額が譲渡価額の5％ 無いときは譲渡価額の5％相当額を
取得費として計算できます。
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“税金” いろいろ特例がありますが自分の場合はどれが当てはまるのか？
とにかく不動産に関することは難しいと思うことが沢山あると思いますが、
お金に関することですのでしっかり調べましょう。
「ビリー・ザ・ブートキャンプ」
噂のビリー・ザ・ブートキャンプ！
昔取った杵柄と、張り切ったものの、ウﾂウ～ーー！ ききそう。
久しぶりの汗に、次の日の筋肉痛が 心地よかった頃を 思い出しました。
巷の噂では 「褒めて頑張らせるのよね」 と、 （私）いつ？
「頑張ってついていこうと思うのよね」 と、 （私）言ったの？
聞き取れたのは、お腹・顎・さ、もう一度 くらいで英語の励ましなぞ 全然わかりませんでした。
お好みの声優さんの声で ふきかえて欲しいです！ そうしたら もっともっと は全然ＯＫです、ビリーさん。
さて、次のステージに行くためには、筋肉痛と戦いつつ 英語の勉強からのようです。
「今、思うこと。」
自宅からの通勤途中にいくつか橋を渡るのですが、富士山がきれいに見える場所があります。
ここ数ヶ月まったく見えなかったのですが、先日久しぶりに見えた富士山は真っ白にお化粧していました。
いつもは渋滞しているのにこういう時だけ、すいすい走れるのが残念です。
毎日富士山の移り変わりを見ながら暮らせたら幸せなのですが・・・。
お日様と小鳥のさえずりで目が覚め、窓を開けると富士山が見えて駅徒歩圏内。
そんな家があったらすぐに引っ越します！！と、営業泣かせを考えています。
まあ、予算もあるので不可能ですが・・・。
来店されるお客様も、少しでも自分の希望に近いお部屋をといろいろ見て回っています。
私も昔、この仕事をする前に不動産屋を何件もたずねたことを思い出します。
大型犬と暮らしていたので、これを優先すると不都合な家しかありませんでしたが、
「まだ入社して一ヶ月なんです」といっていた方の熱心な紹介で希望に近いところに引っ越すことが出来ました。
その後その人はすぐにやめてしまったようですが、
どんな仕事でも相手の立場にたって対応する姿勢の大切さを心に刻みました。
初心を忘れず、そしてどうしてこの仕事についたかを忘れないように生きていけたらと思います。
「いまさらながら NO.2」
不動産証券化の役割分担について
- アンバンドリング（unbundling)
- 不動産を投資の対象とすると多種多様な業務が必要になります。
出資者の募集から始まって資金の借り入れ・購入・建物の管理から保全維持売却・・・。
その業務を分担して別々に行う事をアンバンドリング（unbundling)といいます。
不動産事業もアレンジをする統括業務を行う者のもとにアンバンドリングが進んでいます。
- デュー・デリジェンス(Due Diligence)
- 不動産の投資の可否判断を目的とする不動産調査をデュー・デリジェンス(Due Diligence)といいます。
内容は法的調査・経済的調査・物理的調査などです。
日本では売主や仲介業者に説明義務がありますが経済活動という面からは買主が資金投下の安全性、資金回収の
可能性の調査が重要となります。
デュー・デリジェンス(Due Diligence)は、不動産証券化の普及とともに広がっていきました。
- アセット・マネジメントAM(Asset Management) プロパティ・マネジメントPM(Property Management)
- AMとは資産運用の計画・決定・実施及び管理を行う事を言います。
PMとは不動産の現実の管理・運営を行う事です。
AMとは...
- 投資計画策定
- 投資の決定・実行
- PM業者の選定、指導管理
- 投資物件の状況把握と報告
- 資金回収
PMとは...
- 賃料収受・清算
- 客付け、入居者との折衝・使用状況の管理
- 建物や設備の維持管理・清掃警備・費用の支払い
- AMに対する報告
かなり大雑把になりましたが、不動産証券化とは、もともと外資の日本への参入を機に海外での考え方を
取り入れ発展してきたものです。日本にある不動産に対する考え方とは多少ずれがあるかもしれませんが
更なる発展を遂げようてしている今、しっかりと理解し、ビジネスチャンスをつかんでください。
おしまい。
「いまさらながら」
今週は不動産証券化について
- 二つのタイプ
- 不動産証券化は①流動化型②ファンド型に分類されます。
①は特定の不動産を証券と結びつけ投資家がその証券に投資するタイプ
ビルやマンションなどの施設を権利を投資しやすいように分解して、大口の投資家などに投資を募るタイプです。
はじめに試算があるタイプの証券化ですね。
②の、ファンド型は（資産運用型）特定の資産を前提とせず、どのような不動産に
投資するのかのガイドラインを示し、まず資金を集め不動産投資を行います。
運用はガイドラインに沿って専門家が行います。
はじめにお金があるタイプですね。
こちらは専門知識が少なくても不動産投資が可能になりますので、
多数の投資家から小口の投資を集める事が出来ます。
取引市場に上場されたファンド型（資産運用型）の証券化商品を
Jリート（不動産投信）といいます。
上記①②において証券化の要は投資家の資金の受け皿となる証券を発行する器です。
これはビークル（Vehicle)とも言われます。
集めた資金を不動産の権利を取得し専門家に不動産投資による資産運用を委託し
運用益を投資家に分配する機能を果たします。
- 信託とは
- 所有権ではなく財産権を移動する法形式をとり、
財産の管理・運用・処分を他人に任せる事を言います。
信託により生み出される収益を受ける事の出来る権利を「信託受益権」といい
多くの不動産証券化では、不動産の権利は所有権ではなく信託受益権として、
元の所有者から器（Vehicle)に譲渡されます。
所有権のまま元の所有者から器（Vehicle)に移転すると不動産取得税と登録免許税が
かかってしまうからです。
この方法でしたら不動産取得税が不要となり、登録免許税も信託登記に関する額まで
軽減する事が出来ます。
また、不特法の適用を受けず、事業の自由度が確保しやすくなります。
次回は、不動産証券化の役割分担についてです。
今日は 強い風にあおられ、銀杏はすっかり葉を落としています。
昨年は黄金色の並木でたいそう綺麗だったのですが 今年は全ての木が黄金色に色づく前に散ってしまいそうです。
先日 木の調査をしていましたが、やはり銀杏も弱っているのでしょうか。
実を拾っている人達も、今年は粒が小さいねと いっていました。
普段 車ばかりの甲州街道も 11月の19・20日は「銀杏祭」りで賑わいます。
葉のない銀杏の下でのお祭りは、少し 寂しい気がします。
朝夕の空気が、秋を感じさせるこの頃ですが、甲州街道の銀杏も実をつけ、やや臭いが気になりだしました。
お正月に、ちょっとおつまみにと、活躍する銀杏なんですが、街道沿いの店舗は、お掃除におわれています。
先日当社で管理するアパートにお住まいの方より、「コウモリが、いるようなんですが・・」と。
早速、市役所へ問い合わせると、
「コウモリは、鳥獣保護法により、駆除は出来ないんです。
この時期は子育て中だと思いますので、巣立ってから、対策を」との一言に
少し嬉しくなりました。
管理をする当社としては、住んでる方の苦情にはお答えしなければならないのですが、
餌を探して飛び回っている姿を見ると、
しっかり子育てを終えてね、という思いが。。。
コウモリというと、お話の中では悪者というイメージが強いようですが、虫を食べてくれるので、
ツバメと同様益鳥（？）なのかもしれません。
住んでる方に説明をしたところ、納得してくださいましたので一件落着でした。
出勤途中、○○○大学の前で、見かけた男子学生二人。
手には多分課題であろう家の模型のようなものを持ち走っていました。
ぎりぎりまで作成しやっと間に合ったのか、まるで小学生の夏休みの宿題提出のように 満面の笑みと達成感の溢れた表情が印象的でした。
朝の渋滞の中、少し嬉しくなる一瞬。
いつの日かこの時の思いを込めた建物が街に立並ぶ事でしょう。
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